Renoverings- och ombyggnadsregler

Bakgrund och syfte med bostadsrättsföreningens renoverings- och ombyggnadsföreskrifter
Som bostadsrättshavare äger du rätten att bo i din lägenhet.Bostadsrättshavaren har en skyldighet att ombesörja och bekosta underhållet av lägenhetens inre, såsom ytskikt, golv samt inredning i kök och badrum. Bostadsrättshavaren har även stora möjligheter att göraförändringar i lägenheten avseende det som faller under bostadsrättshavarens underhållsansvar.

Föreningen å sin sida ansvarar för det övriga underhållet av fastigheten, vilket innebär att en bostadsrättshavare inte utan styrelsens samtycke får göra förändringar som kan påverka något som faller under föreningens underhållsansvar.

För en närmare gränsdragning mellan bostadsrättshavarens och föreningens respektive skyldigheter hänvisas till BRF Askungens stadgar och dokumentet ”Vem ansvarar för vad?”.

Som bostadsrättshavare är du personligt ansvarig för de förändringar som du utför i lägenheten samt för de skador som dina förändringar kan orsaka föreningen och/eller dess medlemmar som också bor i fastigheten. Om bostadsrättshavaren t.ex. orsakar ett vattenläckage eller en åverkan på bärande vägg som föranleder sättningar i fastigheten kan det medföra ett betydande skadestånd i förhållande till föreningen och/eller dess medlemmar.Bostadsrättshavaren har motsvarande ansvar för de skador som anlitade hantverkare eller andra fackmän orsakar.

Mot bakgrund av att gränsen mellan vad som omfattas av bostadsrättshavares respektive föreningens ansvar inte alltid är helt klart, samt att de skador som kan uppkomma i samband med en renovering eller ombyggnation kan vara betydande, har styrelsen tagit fram dessa föreskrifter. Syftet är att minska riskerna för såväl den som vill utföra en renovering eller ombyggnation som för föreningen och dess enskilda medlemmar.

Förändringar i lägenhet som inte fordrar styrelsens tillstånd
Exempel på förändringar i lägenhet som bostadsrättsinnehavare normalt kan utföra utan att inhämta styrelsens tillstånd är:

• Renovering av ytskikt, t.ex. målning, tapetsering och golvläggning (dock ej renovering av våtrum)
• Byte av befintliga vitvaror
• Dragning av el inom lägenheten, t.ex. byte av synliga kanalisationer, brytare, eluttag och fasta armaturer (dock ej förändring av elledningar som föreningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet)

Förändringar av lägenhet som fordrar styrelsens tillstånd
Större ingrepp och förändringar i lägenheten fordrar alltid styrelsens tillstånd innan de utförs. Enligt BRF Askungens stadgar samt bostadsrättslagen krävs styrelsens tillstånd vid följande åtgärder:

• Ingrepp i bärande konstruktion, t.ex. nedtagning eller försvagning av bärande vägg eller annan bärande betongkonstruktion. En konstruktör ska alltid anlitas för beräkningar samt upprättande av konstruktionsritning som i detalj beskriver hur ingreppet ska utföras så att fastighetens konstruktion inte påverkas negativt. Kontakta alltid Stadsbyggnadskontoret (tel nr. 08-508 27 300) för att inhämta besked huruvida ingreppet fordrar bygglov eller bygganmälan. Notera att styrelsens tillstånd alltid fordras trots att bygglov erhållits eller bygganmälan gjorts.
   
• Ändring av befintlig ledning för avlopp, ventilation, värme, gas eller vatten, t.ex. installation eller förflyttning av våtutrymme, toalett, kök eller element. Nämnda ändringar är sådana som kan påverka delar av fastigheten som föreningen har underhållsansvar för och kan i vissa fall fordra bygglov eller bygganmälan, kontakta Stadsbyggnadskontoret för besked.  

• Annan väsentlig förändring av lägenheten, t.ex. ändringar av elledningar som föreningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet. Eller att lägenhetens karaktärsdrag ändras genom t.ex. förändrad planlösning som gör att lägenheten kan bli svår att avyttra.

Styrelsen får endast vägra tillstånd om åtgärden innebär påtaglig skada eller olägenhet för föreningen eller annan medlem. Råder det oklarhet huruvida en påtaglig skada eller olägenhet kan komma att inträffa åligger det bostadsrättshavaren att visa att åtgärden kan utföras utan att påtaglig skada eller olägenhet uppkommer, genom att tillhandahålla styrelsen erforderligt underlag från behörig fackman (ex. en konstruktör) som påvisar att det planerade arbetet är byggnadstekniskt möjligt och riskfritt. En anlitad fackman som ska utföra en tillståndspliktig åtgärd ska lämna intyg/garanti/ kontrollplan på att åtgärden kommer att utföras på ett fackmannamässigt sätt.

Om åtgärden inte bara påverkar lägenheten utan även fastigheten i övrigt kan det krävas att föreningsstämman beslutar om tillstånd av åtgärden. Ex. vis har föreningen underhållsansvar för fastighetens fasad vilket innebär att en enskild bostadsrättshavare inte får genomföra åtgärder som påverkar eller ändrar fasadens utseende, t.ex. genom installation av markiser eller utomhusbelysning på fasaden eller inglasning av balkong.   

Ansökningsprocessen steg för steg
Vid renovering eller ombyggnad som innebär en åtgärd i lägenheten som fordrar styrelsens tillstånd, ska ansökningsprocessen ske enligt följande steg:

1. Kontakta Stadsbyggnadskontoret och undersök om åtgärden kräver bygglov eller bygganmälan. För mer information se Stadsbyggnadskontorets hemsida alt. ring 08-508 27 300.
    
2. Ansökan om tillstånd av renoverings - och ombyggnadsarbeten ska lämnas till styrelsen i god tid (minst en månad) före arbetena är planerade att påbörjas. Ansökan ska göras skriftligen enligt blankett Ansökan ombyggnad.
3. Till ansökan ska samtidigt bifogas de handlingar eller andra underlag som är nödvändiga för att styrelsen ska kunna fatta beslut huruvida tillstånd kan lämnas till renoverings- och ombyggnadsarbetena. De handlingar som avses är bl.a. bygglov, kopia på bygganmälan, ritningar, fackmannautlåtanden, uppgift om anlitade byggfirmor och hantverkare inkl. intyg om hantverkares certifiering, ffa våtrums- resp. elcertifikat, samt att deras ansvarsförsäkringar är giltiga och premierna betalda. Det är bostadsrättsinnehavaren som bekostar framtagandet av nämnda handlingar.
    
4. Styrelsen ska behandla en ansökan så snart som möjligt, i normalfallet på nästkommande styrelsemöte. Styrelsen sammanträder vanligtvis var 6:e vecka. Om styrelsen behöver inhämta byggteknisk konsultation för att kunna behandla ansökan, ska kostnaden för konsultationen bekostas av bostadsrättshavaren. Erfarenhetsmässigt kan kostnaden för byggteknisk konsultation vara betydande. Om byggteknisk konsultation behöver inhämtas eller om tillstånd för åtgärden i lägenheten måste inhämtas från föreningsstämman, blir handläggningstiden normalt sett betydligt längre.
    
5. Renoverings- eller ombyggnadsarbeten får inte påbörjas utan att styrelsen lämnat sitt tillstånd.
    
6. Styrelsen förbehåller sig rätten att på bostadsrättshavarens bekostnad besiktiga de tillståndspliktiga förändringar som bostadsrättshavaren ansökt om, såväl före som efter utfört arbete. Erfarenhetsmässigt kan kostnaden för nämnda besiktningar vara betydande. Av styrelsen anvisad oberoende besiktningsman ska utföra besiktningarna.

Förändringar i lägenhet ska ske på ett fackmannamässigt sätt

Enligt BRF Askungens stadgar ska förändringar i lägenhet utföras på ett fackmannamässigt sätt. Detta gäller samtliga förändringar men är särskilt viktigt när det gäller arbete med el- och vattenledning, fasta elinstallationer, bärande konstruktioner samt tätande ytskikt i badrum och våtutrymme.
Vid nämnda typer av arbeten krävs det ex. att behöriga elektriker och certifierade hantverkare anlitas.För elektriker krävs Behörighetsbevis utfärdat av Elsäkerhetsverket, för vatten- och våtrumsarbeten ex. Behörighetsbevis utfärdat av Byggkeramikrådet eller intyg om att företaget följer ”Branschregler Säker Vatteninstallation”, utfärdat av Säker Vatten AB. Behörighetsbevis och intyg ska överlämnas till styrelsen i samband med ansökan om renovering eller ombyggnation.

Vid mer omfattande ombyggnationer rekommenderas att en fackkunnig byggledare anlitas, helst med totalentreprenadansvar.

Ordningsregler under renoveringen eller ombyggnationen

Störande och bullriga arbeten får endast utföras under dagtid mellan kl 8-17 på vardagar. Avisera alltid grannarna med anslag i trapphuset och i hissen inkl. dina och anlitade hantverkares kontaktuppgifter.

Byggmaterial, verktyg etc. får inte förvaras i trapphuset, på trottoaren eller på gården. Som förvaring anses allt längre än en dag.

Det är dock godtagbart om en container eller annat förvaringskärl för byggavfall (ej lösa säckar, plank, wc-stolar etc.) blir stående någon vardag under ett rivningsarbete men det ska skyndsamt bortforslas genom egen försorg. Om detta inte respekteras kan styrelsen bli tvungen att forsla bort byggavfallet på bostadsrättshavarens bekostnad.

Arbeten får inte ske i trapphus, hiss eller andra allmänna utrymmen (t.ex. sågning, tillblandning av färg, gips etc.).

Byggavfall, målarburkar, penslar etc. får inte kastas i soporna utan ska forslas bort genom bostadsrättshavarens egen försorg. Färg, spackel, sand etc. får inte spolas ned i avloppet.

Det är viktigt att städa trapphus, hiss eller andra allmänna utrymmen direkt efter att det blivit nedsmutsat. Om detta inte respekteras kan styrelsen bli tvungen att genomföra städning på bostadsrättshavarens bekostnad.

Avstängning av vatten ska aviseras minst tre vardagar i förväg genom att sätta upp anslag i såväl trapphuset och som i hissarna i föreningens båda portar. Förskolan på Fredhällsgatan 7 ska meddelas särskilt.

Vid arbeten med vatten och avlopp etc. ska föreningens fastighetsnyckel finnas omedelbart tillgänglig för hantverkaren så att huvudkranen för hela fastighetens vattentillförsel kan stängas av i händelse av läckage. Kontakta någon i styrelsen för lån av fastighetsnyckeln.